Продажа квартир в новостройках осуществляется как на этапах строительства многоквартирных домов, так и после их ввода в эксплуатацию. При этом, чем меньше степень готовности объекта недвижимости – тем выше риски для покупателя первичной недвижимости. Однако и покупка квартиры в уже сданном доме имеет ряд «подводных камней», незнание которых может привести к самым разнообразным проблемам и нивелировать радость от приобретения жилого помещения.
Продавцом квартиры на любом этапе стройки может выступать не только застройщик, но и любое третье лицо в виде инвестора (обычно являющегося дочерней компанией застройщика), участника долевого строительства, переуступающего право требования на объект долевого строительства или агентства недвижимости, привлечённого застройщиком или инвестором для продажи квартир в жилом комплексе. Чем длиннее цепь от изначального продавца (застройщика) к конечному покупателю – тем больший комплект документов необходимо собрать и проверить.
Топ-10 рисков при покупке квартиры в новостройке
- Приобретение квартиры в многоквартирном доме, строительство которого «заморожено» или осуществляется со значительным нарушением установленных сроков (так называемые «долгострои» и «недострои»).
- Возможное банкротство застройщика, сопряжённое с большой вероятностью потери недвижимого имущества и вложенных в его приобретение денежных средств (даже если строительство многоквартирного дома будет возобновлено с привлечением новой строительной компании, то передача квартиры может растянуться на долгие годы).
- Продажа квартиры осуществляется по причине осведомлённости собственника о её множественных недостатках (в т.ч. «скрытых»), некоторые из которых могут являться существенными. Устранение дефектов объекта недвижимости может повлечь значительные финансовые затраты.
- Собственником арендуемого застройщиком для строительства многоквартирного дома земельного участка является некое частное лицо (а не орган муниципальной власти), что, в перспективе, может привести к возникновению земельных споров (обычно – по истечению договора аренды).
- Недействительность договора купли-продажи или цессии в результате неправильно оформленной и проведённой сделки (например, при отсутствии нотариально заверенного согласия супруга на продажу квартиры при её нахождении в долевой собственности).
- Приобретение квартиры по договору, не проходящему государственную регистрацию (например, по предварительному договору) сопряжено с рядом серьёзных рисков для покупателя, в особенности при возникновении финансовых проблем у застройщика. Особую опасность представляют «двойные продажи» объектов недвижимости. Также существует вероятность того, что основной договор так и не будет заключён, а для понуждения строительной компании к его заключению придётся обращаться в суд.
- Уступка несуществующих прав на жилое помещение, например, в случае если квартира продаётся по цепочке – от застройщика к инвестору (чаще всего дочерняя компания застройщика), а заключение сделки купли-продажи осуществляется привлечённым посредником (агентством недвижимости), то в результате неисполнения обязательств по заключённым между этими лицами договорам они могут потерять право требования и продажи квартиры, которую приобретает покупатель, что, в конечном итоге, приведёт к недействительности сделки и длительным судебным разбирательствам.
- В случае если продавец продаёт квартиру по переуступке права требования (договору цессии) и полностью не выплатил цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщику, то долг должен быть переведён на нового покупателя (одновременно с договором цессии на квартиру заключается договор о переводе долга на нового дольщика).
- Покупка объекта долевого строительства, который был приобретён с привлечением средств материнского капитала без сопровождения сделки специализированным юристом и/или риэлтором крайне не рекомендуется, т.к. при нарушении условий предоставления материнского капитала сделка может быть признана недействительной.
- Включение в договор участия в долевом строительстве условий, ограничивающих и ущемляющих законные права и интересы дольщика – обыденное явление. Так, в условиях ДДУ может быть прописано:
- множество штрафов для дольщика за неисполнение им отдельных условий договора;
- обязанность согласования с застройщиком переуступки объекта недвижимости третьему лицу;
- договорённость об отказе дольщика от требований компенсации расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства и/или соразмерного снижения цены договора при выявлении недостатков квартиры;
- договорная подсудность о рассмотрении дела в суде по месту нахождения застройщика;
- предварительное согласие дольщика на подписание дополнительного соглашения к договору о продлении сроков передачи объекта долевого строительства.
Как приобрести квартиру в новостройке без «сюрпризов»?
Прежде всего, следует увидеть стройку жилого дома своими глазами, собрать информацию по застройщику, внимательно изучить имеющуюся документацию по объекту, по возможности пообщаться с соседями, которые уже приобрели квартиру в строящемся доме и конечно же – проштудировать предлагаемый к подписанию ДДУ. Если существует объективное понимание, что с чем-то из перечисленного выше могут возникнуть сложности – лучше поручить сопровождение сделки профессионалам.
